Dovere di custodia del proprietario locatore per i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie dell’immobile e dagli impianti in esse conglobati

La Corte di Cassazione, sull'argomento, ha introdotto novità legislative, soprattutto operando una distinzione a seconda che il danno sia cagionato da impianti cui il conduttore ha materialmente possibilità di accesso (perché siti all’interno dei locali locati) oppure tale facoltà sia preclusa (in quanto ad esempio, collocati in punti dello stabile, a lui preclusi).
Nella prima ipotesi, la responsabilità per danni cagionati a terzi grava totalmente sul condutture; nel seconda invece, sul locatore.
Infatti, malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento, al conduttore, dell'uso e del godimento dell’unità immobiliare locata, il proprietario-locatore non perde i propri poteri di controllo, di vigilanza e di custodia, conservando comunque un effettivo potere fisico sull'itero stabile.
Quest'ultimo, conserva un effettivo potere fisico sulla entità immobiliare locata, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti.
In tema di danni da cose in custodia, si configura una responsabilità ex art. 2051 c.c., ogniqualvolta sussista un rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla stessa, e cioè la sua disponibilità giuridica e materiale, con il conseguente potere di intervento su di essa.
Il proprietario dell'immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli art. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti; grava, invece, sul solo conduttore, la responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c., per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato.(Sull'argomento trattato, forniscono ampissimi chiarimenti le seguenti Sentenze della Corte di Cassazione: Cass. Civ., Sez. III, 27 luglio 2011, n. 16422; Cass. Civ., Sez. II, 9 giugno2010, n. 13881; Cass. Civ., Sez. III, 26 giugno 2007, n. 14745).